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Foro Centro de Estudios Inmobiliarios – “El Impacto de la Ley de Aportes al Espacio Público”

Se analizó la nueva Ley de Aportes al Espacio Público: su misión, funcionamiento y repercusiones.

Por ESE Business School, 12 June 2017

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El encuentro fue liderado por José Miguel Simian, Director General (i) del ESE y Director del Centro de Estudios Inmobiliarios, y contó además con la participación de David Rodríguez; Juan Eduardo Figueroa; Gloria Hutt y Pilar Giménez.

Durante el encuentro se analizó la nueva Ley de Aportes al Espacio Público aprobada hace unos meses y la próxima publicación de su Reglamento, en particular sobre su misión, funcionamiento, y repercusiones, tanto para los proyectos inmobiliarios como para la ciudad y sus espacios públicos.

David Rodríguez (ver video), arquitecto de la Universidad de Chile, centró su exposición en los problemas que busca solucionar la ley y que en los últimos años han enfrentado a vecinos, inmobiliarios y el regulador. El origen de este enfrentamiento viene de mirar exclusivamente las externalidades negativas, sin considerar también las positivas como la plusvalía del suelo, la renovación de los barrios y la democratización del territorio.

En opinión de Rodríguez, la ley no será efectiva en solucionar estos enfrentamientos y por tanto los proyectos habitacionales debiesen considerar la integración con su entorno de manera de producir actividades operacionales que los beneficien a ambos e ir más allá del nuevo aporte impuesto.

El siguiente expositor fue el abogado de la Universidad de Chile y especialista en derecho urbanístico y de la construcción, Juan Eduardo Figueroa (ver video), quien comenzó su presentación explicando los tres principios fundantes de la ley, la universalidad, la predictibilidad y la proporcionalidad, los cuales, en opinión del abogado, no estarían completamente reflejados en la redacción del reglamento próximo a publicarse. Luego de 18 meses de publicado en el Diario Oficial entrará en vigencia.  

Comentó en el foro que, si bien el borrador del reglamento tuvo un espacio de consulta pública de 30 días, a su juicio, las observaciones realizadas fueron pocas considerando la importancia que tiene esta ley.

El abogado explicó que la ley contempla los mecanismos básicos de mitigaciones viales, donde se reemplaza el actual EISTU por el sistema de Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV). “Es lo mismo con otro nombre, a mí modo de ver tiene muchas mejoras, pero también uno de los problemas es la falta de mirada en forma global del impacto vial, ya que este también funciona caso a caso”, añadió.

Para finalizar su presentación, planteó como tarea pendiente el desarrollo de los planes de inversiones con los que deberán contar las municipalidades, los que serán ejecutados con los recursos provenientes de los aportes.

A continuación, fue el turno de Pilar Giménez (ver video), arquitecto y Socia de D’Urbano, quien además fue Jefa de la DDU (División de Desarrollo Urbano del MINVU) en el tiempo en que el proyecto original de esta ley fue ingresada al parlamento. Durante la administración posterior el proyecto original fue reemplazado por el proyecto que dio origen al actual documento.

“El proyecto de ley original que se gestó el 2011, tenía como objetivo principal resolver el problema de los EISTU y eliminarlo. Muy pocos proyectos se hacían cargo de sus impactos viales y el 95% restante no hacía ningún tipo de aporte en el ámbito vial. Por otro lado, los loteos en extensión sí estaban haciendo las sesiones de viabilidad, áreas verdes y equipamiento, en cambio los proyectos en edificación no hacían esos aportes”, declaró.

Giménez manifestó que la nueva ley mantiene una evaluación muy similar a los conocidos EISTU y además incorpora un monto a pagar según una Tabla de Aportes, recursos que están dirigidos a financiar un plan de inversiones que debe desarrollar cada municipalidad. Los recursos obtenidos de los aportes serán destinados a una cuenta especial la cual deberá invertir un 70% a obras de movilidad y el restante a áreas verdes y equipamiento.

Por último, Gloria Hutt (ver video), ingeniero en transportes y socia de Quiz Consultores, se refirió a la importancia de los espacios públicos y una visión integrada de ciudad. El crecimiento poblacional en el mundo proyecta un aumento neto de 1 millón de personas más por semana entre hoy y el año 2050. La mayoría de ellas estarán concentradas en ciudades, por lo que el espacio urbano será uno de los recursos más escasos en los próximos años.

Asimismo, agregó que “hay que tomar en cuenta que el impacto del transporte es fundamental, porque hay mayor densidad y eso favorece a los transportes masivos. De manera que la relación entre transporte, edificación y espacios públicos es muy importante. Esta Ley de Aportes tiene la intención que todos compartimos, pero a medida que la vamos analizando en detalle se vislumbran efectos que pueden arruinar completamente el espíritu por lo que fue concebida”, complementó.

Gloria Hutt compartió con la audiencia algunas simulaciones realizadas usando el actual reglamento y resaltó ciertas inconsistencias que surgen y que no consideran la realidad de distintas ciudades o actividades, las que sobre o sub dimensionan la mitigación a realizar.

Para terminar su presentación, manifestó “creo que hay errores graves que no se consideraron a la hora de aprobar la ley, en Chile, no existen cifras de tráfico suficientes como para saber cuál es el mes y período más crítico, con suerte uno encuentra ciertas mediciones y registros de semáforos donde tienen datos. Mi conclusión es que el parlamento debió tener una unidad de simulación y todas las leyes debiesen pasar por un filtro de estudio de casos para ver qué pasa cuando esta se aplique”.

La alta convocatoria y participación de los asistentes reafirmaron el aporte del centro como un foro de discusión de temas contingentes y de futuro de la industria inmobiliaria, de buenas prácticas y capacitación en temas específicos para el management e investigación aplicada.

Próximos Foros Inmobiliarios ESE 2017:

  • 5 de julio “Inversión en activos inmobiliarios, ¿qué oportunidades surgen en 2017?”
  • 30 de agosto “Gestión de Clientes; venta y postventa de viviendas”
  • 16 de octubre “Nuevos desafíos de la tributación inmobiliaria”
  • 8 de noviembre “¿Qué esperar del mercado inmobiliario en 2018?”

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