Profesora María Jose Bosch publica paper en el Journal of Business Research

Título de la investigación: “How Context Matters: The Relationship between Family Supportive Supervisor Behaviors and Motivation to Work Moderated by Gender Inequality”.

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Foro Centro de Estudios Inmobiliarios – “Inversión en Activos Inmobiliarios, ¿qué oportunidades surgen en 2017?”

El encuentro contó con la participación de Juan Luis Díaz; Gustavo Price; Hernán Passalacqua y Francisco Andragnes.

Por ESE Business School, 7 July 2017

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El encuentro fue liderado por José Miguel Simian, Director (i) del ESE y Director del Centro de Estudios Inmobiliarios, y contó además con la participación de Juan Luis Díaz; Gustavo Price; Hernán Passalacqua y Francisco Andragnes.

Durante el encuentro se analizó la inversión en activos inmobiliarios y su atractivo para los inversionistas institucionales; el borrador de reglamento que modifica la ley de inversiones de las AFP y sus posibles impactos en el mercado inmobiliario chileno; el crecimiento de la inversión en hoteles en Chile y sus desafíos, y los factores de éxito de proyectos de renta residencial en Latinoamérica.

Juan Luis Díaz, fue el primero en exponer su presentación, la cual consistió en analizar los mercados de capitales; en qué se encuentran los inversionistas institucionales; cómo están funcionando las compañías de seguro, qué se ha hecho y que se busca en este ámbito.

Analizó los beneficios de la inversión en activos inmobiliarios para mejorar la rentabilidad dado el escenario global de bajas rentabilidades, el calce con los pasivos de largo plazo (rentas vitalicias) y el bajo riesgo como resultado de la baja volatilidad de los flujos y la existencia de la garantía inmobiliaria. Así mismo, destacó aquellas características de la inversión que dificultan una mayor penetración en el mercado, la baja liquidez, la alta relación deuda/garantía y la intensidad en la operación periódica de los activos. Esto explicaría el traspaso de la inversión de las compañías de seguros nacionales desde renta fija a una mayor posición en activos inmobiliarios.

El siguiente expositor fue Gustavo Price, gerente de acciones internacionales y activos alternativos de Cuprum. Price mostró a los asistentes los principales artículos del recientemente publicado, para consulta pública, borrador de reglamento que modifica la ley de inversión de las AFP y analizó los posibles impactos que este cambio podría generar en el mercado inmobiliario.

“La modificación permite a los fondos de pensiones que puedan invertir en instrumentos, operaciones y contratos representativos de activos inmobiliarios, capital privados, deuda privada e infraestructura. Ahora, la ley es muy poco específica y deja en la Superintendencia de Pensiones el detalle fino de la regulación.  Pasó casi un año para que la Superintendencia publicara el nuevo régimen de inversiones que detalla, el cual entra en vigencia en noviembre de este año”, afirmó. Un factor clave sería la liquidez exigida hoy por el sistema, los activos inmobiliarios son por esencia poco líquidos, por lo que no descarta que parte importante de la inversión sea derivada a instrumentos extranjeros.

Para finalizar su presentación, dio a conocer su punto de vista sobre la nueva normativa. “En cualquier caso, esperamos que la potencial incorporación de nuevos activos a la cartera de los fondos de pensiones sea un proceso paulatino y muy cuidadoso, tanto de parte del regulador como de los regulados”, concluyó.

A continuación, fue el turno de Hernán Passalacqua CEO de Fitzroy consultora especializada en hotelería y turismo, quien se refirió al crecimiento de la inversión en hoteles, cifras y desafíos. Mostró a los asistentes diversas cifras que reflejan la actual situación del turismo y hotelería en Chile. Al respecto destacó el fuerte crecimiento de la llegada de extranjeros el cual ha tenido un crecimiento promedio anual de 8% en los últimos 8 años.  Durante el primer trimestre de este año el aumento fue de un 25% respecto al mismo trimestre del mes anterior, parte importante de este crecimiento se debe a la llegada de turistas latinoamericanos, especialmente argentinos.

“La infraestructura con la que cuenta Chile es sobresaliente, Santiago comparado con Lima está adelantado en 20 años, tenemos edificios espectaculares y no tenemos nada que envidiarle a ninguno de nuestros vecinos”, añadió. En este sentido agregó “las capacidades que tiene Chile son altísimas, somos competencia directa de las grandes ciudades como Panamá, Ciudad de México o Sao Pablo. En nuestro país este mercado es potente, somos los segundos captadores de congresos internacionales en Sudamérica después de Buenos Aires”.

Passalacqua manifestó cuáles son los cambios que han surgido en el rubro hotelero y cómo las distintas marcas deben innovar para seguir creciendo y no se estanquen. “Hace 10 años atrás, los hoteles funcionaban a través de agencias, hoy en día el que maneja el mercado son las agencias online, como Expedia y Despegar.com, además de la irrupción de Airbnb”, comentó. Terminó su presentación analizando distintos modelos de negocios hoteleros que existen en el país y sus factores de éxito.

Finalmente expuso Francisco Andragnes, quien habló sobre la evolución del negocio de renta residencial en Latinoamérica y los factores de éxito del negocio.

Comenzó su presentación explicando las fortalezas de la inversión en rentas residenciales, una de ellas es la diversificación comparada con los edificios de oficinas por ejemplo, en el cual un cliente puede representar un 40% de la ocupación. Adicionalmente, señaló que el crecimiento de los ingresos tiene un comportamiento contra cíclico respecto de la economía, esto se debe a que, frente a una recesión, o menor crecimiento económico, la posibilidad de acceder a la compra de una vivienda es más difícil con lo que se favorece el arriendo.

Andragnes comentó que sus clientes son principalmente jóvenes entre 22 y 35 años, para los cuales es más atractivo arrendar una vivienda y tener la flexibilidad de cambiarla en la medida que sus necesidades también cambian. Así mismo, comentó la alta prevalencia de arrendatarios extranjeros que no tienen la intención de comprar ya que están de paso por el país o aún no cuentan con la documentación necesaria para comprar una vivienda.

“Nosotros evaluamos muy bien a las personas que nos arriendan, de cada 3 inquilinos rechazamos 1. Hacemos un estudio acabado de la seguridad de sus ingresos, su estabilidad laboral, que no tengan problemas financieros y revisamos sus antecedentes judiciales, disminuyendo el riesgo de que sea un mal cliente”, aseveró. Para terminar su presentación, Francisco Andragnes manifestó que buscan ubicaciones en lugares centrales, con buena conectividad, con acceso a servicios y altamente demandados. Otro factor de éxito es un buen diseño del producto, con espacios eficientes y flexibles, los servicios entregados a los arrendatarios y el aporte de los edificios al entorno.

La alta convocatoria y participación de los asistentes reafirmaron el aporte del centro como un foro de discusión de temas contingentes y de futuro de la industria inmobiliaria, de buenas prácticas y capacitación en temas específicos para el management e investigación aplicada.

Próximos Foros Inmobiliarios ESE 2017:

30 de agosto “Gestión de Clientes; venta y postventa de viviendas”

16 de octubre “Nuevos desafíos de la tributación inmobiliaria”

8 de noviembre “¿Qué esperar del mercado inmobiliario en 2018?”

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