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Foro Inmobiliario “Permisos: Misión Imposible”

Segundo Foro Inmobiliario organizado por el Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE.

Por ESE Business School, 12 June 2018

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Cambios en los planes reguladores, una ciudadanía más empoderada y falencias en los permisos otorgados, fueron algunos de los factores que parte de los expositores atribuyeron a la dificultad de obtener permisos de construcción en el país, y que fueron expuestos en el segundo Foro Inmobiliario “Permisos: Misión Imposible”, organizado por el Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School de la Universidad de los Andes.

El encargado de dar inicio al encuentro fue Iván Poduje, arquitecto y socio de Atisba, quien explicó cómo la sociedad ha ido cambiando.

“Generalmente cuando miramos el aumento de ingreso de las personas o de la economía, nos olvidamos de que ese aumento tiene también implicancias en un conjunto de intangibles, como el paisaje, el ruido, la congestión, cosas que cuando teníamos un per cápita de US$ 5.000 no eran tema, pero cuando avanzamos a un per cápita de US$ 20.000 sí lo son. Este es el centro del problema”, comentó.

Sumado a esto, Poduje sostuvo que se suman una serie de malas prácticas de parte de los actores que intervienen, como el llevar la norma al límite para obtener la máxima altura y constructibilidad de un terreno, sin importar el impacto del mismo sobre el espacio urbano que lo rodea, o la interpretación arbitraria que hacen las DOM de las mismas normas. Todo esto en un contexto de una norma obsoleta, con demasiados “vericuetos” y extremadamente compleja. Un cuarto factor mencionado fue la desconfianza a las instituciones, que disminuyen su legitimidad ante la ciudadanía y es utilizada por políticos, y las mismas entidades, en contra de la iniciativa privada.

Según la visión del arquitecto este es un proceso irreversible, en el cual la organización vecinal, el aumento de los plazos en la tramitación de permisos y del proceso de construcción y el fenómeno de frozen city serán cada vez más profundos. La propuesta del expositor fue a eliminar los resquicios en las normas, mejorar las prácticas, pensar en proyectos que sean percibidos como un aporte por parte de los vecinos e innovar en la localización de los proyectos, invirtiendo en la reconversión de barrios. Sólo una vez la industria inicie un camino que abarque estas cuatro dimensiones puede pedir certeza jurídica de los permisos de edificación.

El segundo expositor fue Agustín Pérez, presidente de la Asociación de Directores de Obra de Chile, quien cuestionó el nombre del foro ¿obtener permisos es una misión imposible? “El año pasado a nivel nacional se otorgaron 156.367 permisos de edificación -fuente del Minvu- y, de estos, 146 se encuentran en problemas. Por lo tanto, del total de permisos que damos como directores de obras municipales, sólo el 0,09% es el que nos hace famosos, por así decirlo” señaló.

De acuerdo a Pérez existen dificultades que afectan a las direcciones de obras, provenientes de una falta de concordancia entre la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades y la Ley General de Urbanismo y Construcciones en lo relacionado a las direcciones de obras de comunas de menos de 100 mil habitantes. Así mismo una falta de concordancia entre la LOCM y la LGUC en los requisitos que debe tener el Asesor Urbano expone a las comunas a un déficit en la planificación urbana.

Para solucionar estos problemas la Asociación de Directores de Obras busca “a escala nacional disminuir las grandes desigualdades entre las 345 comunas del país, de manera que todas puedan actuar e ingresar a este juego del desarrollo urbano, pues si uno sale de la región Metropolitana, ve que todavía están en el siglo XIX, están las mismas cercas, los mismos caminos de tierra”. Esto se traduce en fortalecer las instituciones a escala local del urbanismo y construcción, modernizar las DOM, mejorar la gestión de las municipalidades y recuperar la certeza jurídica. En concreto, se está trabajando en la implementación del DOM en Línea, que permitiría la gestión digital de los permisos y compartir información con otros organizamos públicos, mejorando los tiempos de respuesta y facilitando la tramitación.

Posteriormente, fue el turno de Carmen Paz Cruz, abogada y asesora en normativa urbana y de la construcción, quien sostuvo, que actualmente la ley que otorga permisos a las empresas inmobiliarias posee una serie de falencias, entre las que se destacan el no existir plazos ni fechas ciertas para la interposición de recursos, lo que genera que constantemente se esté en una incertidumbre en cuanto al desarrollo de proyectos.

Una de las causas sería el complejo contexto normativo, en el cual interactúan más de 30 instrumentos de planificación, tales como el Plan Maestro de Transportes, Zonas Típicas, Plan Maestro del Borde Costeros, normas ambientales y de Bienes Nacionales, entre otras muchas, siendo los espacios de mayor vulnerabilidad la aprobación de los permisos de edificación, el impacto vial, la normativa asociada al patrimonio y la normativa ambiental.

Además la abogada mencionó los últimos cambios normativas que afectarán a la industria. El primero de ellos es la Ley de Aportes al Espacio Público, cuyo reglamento aún no ha sido publicado en el cual se define la Tabla de Aportes que rige para los proyectos en densidad y el IMIV (ex EISTU) que afecta a todos los proyectos y que entra en vigencia una vez transcurridos 18 meses luego de su publicación.

La Ley del Mercado del Suelo, publicada en el Diario Oficial en febrero de este año, en la cual se establece un impuesto al mayor valor generado por la venta de suelo en zonas que se vean afectadas por un cambio en su normativa y en la cual se incluyó también un artículo interpretativo que declara que ciertos incentivos de los planos reguladores comunales o intercomunales previos a la Ley de Aportes, se van a mantener vigentes contraviniendo la circular 405 de la DDU en la cual quedaron tácitamente derogados.

Dado este complejo escenario normativo, Carmen Paz, invitó a los asistentes a compatibilizar el legítimo interés de negocio de la industria con la contribución a generar mejores ciudades, avanzar en la autorregulación, una aplicación más conservadora de las normas y de innovar en la interacción con la comunidad.

Finalmente, Charles Holmes, Director de Holmes & Amaral, se refirió rol que ha tenido la Contraloría General de la República en estas materias, comentando que es su rol pronunciarse sobre la legalidad de los instrumentos de planificación y los seguirá haciendo en la medida que los planes reguladores fijen normas urbanísticas no permitidas en el marco regulatorio y regulando materias fuera de su competencia. A la fecha ya suman más de 500 dictámenes de la Contraloría objetando disposiciones de los Planes Reguladores Comunales.

“Aun mejorando el marco regulatorio que disminuiría mucho esta presión, igual tiene que haber ciertos límites al concepto de quiénes tienen legitimación activa, un concepto clave para los tribunales de justicia. Debe haber un límite temporal, o sea, una vez que los edificios se han ejecutado e incluso con gente habitada, con terceros absolutamente nada que ver en el baile que se ven afectados, es mejor, incluso para el propio sistema jurídico, que la impugnabilidad esté reservada para etapas tempranas y no para etapas tardías”.

De acuerdo al experto, la principal herramienta para resolver los conflictos que hoy se están generando es la OGUC, ni siquiera requerirían de un cambio legal, lo que la haría más compleja, y esta facultad recae en el MIMVU.