El tercer Círculo Inmobiliario, titulado "La transición del mercado inmobiliario en Chile", reunió a egresados del ESE Business School para analizar la prolongada crisis que atraviesa el sector residencial y los cambios demográficos que modificarán su desarrollo durante las próximas décadas. La exposición estuvo a cargo de José Miguel Simian, quien presentó un diagnóstico sobre las ventas, el acceso a la vivienda, los subsidios y las perspectivas de largo plazo para la industria.
Durante la sesión se explicó que la recuperación de las ventas continúa siendo débil y que persiste un importante problema de asequibilidad. Aunque las tasas hipotecarias han disminuido desde sus niveles más altos, el estancamiento de los ingresos familiares mantiene una brecha entre el precio de las viviendas y la capacidad real de compra de los hogares. En este escenario, se planteó que el mercado requeriría un ajuste de precios para facilitar nuevamente el acceso al financiamiento y reactivar la demanda.
La conversación también profundizó en el papel de la política habitacional. Los subsidios permiten sostener una parte relevante de las ventas, especialmente en regiones, pero su creciente costo para el Estado genera incertidumbre sobre su continuidad y limita los incentivos para que los precios se ajusten. Mientras la Región Metropolitana y Valparaíso registraron fuertes caídas respecto del período previo a la crisis, mercados como Bío Bío, Araucanía y Maule mostraron una mayor capacidad de resistencia. Al mismo tiempo, el mercado de renta residencial enfrenta menores niveles de rentabilidad, debido a que los arriendos no han aumentado lo suficiente para compensar el costo de adquisición de las propiedades.
En el largo plazo, Simian señaló que el principal cambio estará determinado por la evolución demográfica. Las proyecciones indican que la población alcanzaría su máximo alrededor de 2035, mientras el crecimiento anual de los hogares se reduciría a la mitad hacia 2030. La disminución de los hogares jóvenes y el aumento de aquellos encabezados por personas mayores llevarán a la industria hacia un mercado menos dependiente del primer comprador y con nuevas oportunidades asociadas a la remodelación, la reposición del stock y las necesidades habitacionales de una población que envejece.
El Círculo Inmobiliario forma parte de las iniciativas de la Dirección de Alumni orientadas a mantener conectados a los egresados con temas relevantes para sus sectores, generando espacios de actualización, análisis y conversación entre quienes participan en la industria.
1. La recuperación sigue siendo frágil: las ventas y el crédito permanecen débiles, mientras los precios continúan alejados de la capacidad de compra de numerosos hogares.
2. Los subsidios sostienen el mercado, pero enfrentan restricciones: la política habitacional ha permitido una mayor resiliencia en regiones, aunque su creciente costo fiscal genera incertidumbre.
3. La demografía transformará la demanda: el menor crecimiento de los hogares y el envejecimiento de la población obligarán a desarrollar soluciones para clientes de mayor edad, remodelar viviendas y renovar el stock existente.
