Egresada del MDI 2019 y socia del Área Inmobiliaria de IVM Abogados. En esta columna, María Eugenia reflexiona sobre los aprendizajes que deja la crisis del sector inmobiliario y la necesidad de anticipar y gestionar los riesgos. Destaca la importancia de una evaluación integral de los proyectos y de convertir lo aprendido en prácticas permanentes que permitan construir una industria más sólida y preparada para enfrentar escenarios complejos.
La actividad inmobiliaria contribuye al desarrollo de las ciudades, a la generación de empleo y al crecimiento económico. Precisamente por esa relevancia es que, desde mi vereda como abogada, mirando en perspectiva la crisis que ha enfrentado el rubro, esta ha sido una oportunidad de aprendizaje, siendo clave entender que la industria no puede limitarse a esperar que mejore el ciclo: debe anticipar y gestionar los riesgos antes de que se traduzcan en proyectos paralizados, sobrecostos o compromisos difíciles de cumplir.
Los últimos años han estado marcados por factores económicos, financieros, normativos y sociales que han ralentizado la actividad y dificultado el acceso a la vivienda. A ello se suman desafíos conocidos: regulación dispersa, tramitaciones extensas, incertidumbre sobre los criterios y tiempos en el otorgamiento de autorizaciones, y restricciones al financiamiento. Sin embargo, entender la crisis solo como resultado de factores externos sería insuficiente. También nos obliga a revisar las decisiones de la propia industria: asunción de riesgos, qué dependencias se consideran críticas y qué tan preparadas estaban las empresas para un escenario distinto al proyectado.
El primer aprendizaje es realizar una evaluación holística e integral, entre los aspectos jurídicos, urbanísticos, técnicos y financieros. Antes de adquirir un terreno o iniciar la comercialización, no basta con revisar su precio y la demanda: conviene contrastar la situación jurídica y urbanística, los permisos y aprobaciones necesarios, la factibilidad de servicios y accesos, las obras asociadas y los plazos, junto con sus interdependencias, identificando tempranamente dónde se concentra el riesgo y quién debe gestionarlo.
El segundo aprendizaje es someter el modelo financiero a escenarios adversos y actualizarlo durante el desarrollo, no confiar solo en el caso base. ¿Qué ocurre si suben los costos de construcción, se encarece el financiamiento, las ventas avanzan más lento o una autorización se demora? La respuesta debe traducirse en decisiones concretas: mantener holguras de caja, definir hitos habilitantes, identificar condiciones que obligan a reprogramar y alinear.
Otro tema relevante son los contratos que se requiere celebrar en torno al desarrollo de un proyecto. Es necesario que estos se ajusten adecuadamente a las decisiones comerciales y sean un "traje a la medida" de lo que se requiera, en cada caso, regulando de forma correspondiente la gestión y responsabilidad frente a los riesgos, el manejo de los cambios y las contingencias —como lo son la ocurrencia de eventos de caso fortuito o fuerza mayor— y que sean coherentes con el cronograma del proyecto. Conviene anticipar quién asume cada riesgo y cómo se gestiona.
En este contexto, y conforme a las recientes reformas, leyes y proyectos de ley que se encuentran en trámite, estos pueden originar oportunidades y cambios que pueden impactar positivamente en la reactivación de la industria, pero no producen resultados por sí solos, ni menos inmediatos. Su implementación debe evaluarse por sus efectos concretos. En este sentido, la industria también tiene una tarea propia: dejar de tratar cada crisis como una excepción y convertir lo aprendido en prácticas permanentes de evaluación de riesgos, disciplina financiera, contratación clara y comunicación transparente acorde a la normativa y regulación aplicable, anticipándose a aquella que se encuentra en tramitación.
La crisis no enseña que haya que dejar de construir; enseña que construir mejor exige anticiparse, coordinarse y no trasladar incertidumbres que pudieron gestionarse antes. Ese es, a mi juicio, el aprendizaje que puede convertir una etapa difícil en una industria más sólida, previsible y capaz de responder a las necesidades propias del rubro y de sus consumidores.