Hace pocos días se publicaron algunos resultados del Censo 2024. Algunos relevantes para la industria inmobiliaria son, el aumento en el país de 130 mil hogares/año en promedio entre el periodo intercensal, la disminución en la cantidad de personas por hogar de 3,6 en el 2002 a 2,8, el alza en la proporción de hogares unipersonales de 11,6% a 21,8% en sólo siete años y el alza en el índice de envejecimiento de 56,9 a 79 en el mismo período. Para el mercado inmobiliario habitacional son resultados relevantes, representan a la demanda y sus características y, como todo cambio demográfico, son tendencias de largo plazo. Lo paradójico, es que la oferta esté desacoplada, en cantidad y composición. ¿Qué podemos hacer al respecto?
Al Estado y sus instituciones, les corresponde fijar las reglas del juego y crear los incentivos adecuados. Pienso que tres son los focos principales: bajar los costos regulatorios, ya que estos hacen que la oferta sea más inelástica (lo que repercute directamente en los precios), diversificar los mecanismos de subsidios para incorporar de manera significativa el subsidio al arriendo y ajustar los mecanismos de planificación territorial, específicamente en las grandes zonas metropolitanas. Un dato ilustrador, en la RM el aumento de hogares fue de 16% entre censos, sin embargo, estuvo lejos de ser parejo. Hubo comunas, como San Miguel y Lampa donde el aumento fue superior al 50%, mientras que otras la variación fue nula o incluso negativa, como en Lo Espejo. Todo indica que la planificación territorial, al menos en las grandes ciudades, ya no resiste la regulación aislada de cada municipio y su lenta actualización. Por otro lado ¿sigue siendo razonable que para efectos de densidad se siga considerando 4 personas por hogar, cuando los hogares que se están formado son principalmente de 1 o 2 personas?
Analizando la otra cara de la moneda, a los privados les corresponde utilizar toda su creatividad, experiencia, conocimientos y energía emprendedora para ofrecer un producto que satisfaga las necesidades de la demanda. En cantidad y composición. Un elemento clave, es bajar el costo de producción y que el valor final se ajuste al contexto actual del país. A través de la innovación en el producto, los procesos y la incorporación de tecnología, creo que puede lograrse.
En distintas actividades, seminarios, reuniones y en las aulas de clases, converso con profesionales y, lamentablemente, me encuentro poco con este tipo de conversaciones. Ahí en cuando me acuerdo de la frase atribuida a Séneca "para un barco que no tiene destino, ningún viento es favorable". Si para el Estado la vivienda es un destino, tiene que hacerse mucho más de lo que se está haciendo y aprovechar el capital político para ello. Para los privados lo mismo, si buscan un negocio atractivo y de largo plazo, deben cambiar la manera en que lo están haciendo.
