El II y último foro del año organizado por el Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School abordó las transformaciones recientes del mercado habitacional chileno, su impacto sobre el acceso a la vivienda y el creciente protagonismo del comprador inversionista. En la actividad participaron representantes del mundo académico y de la industria, José Miguel Simian, director del Centro; Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC); Isabel Palma, presidenta de Comunidad Mujeres Inmobiliarias y gerente comercial de Inmobiliaria FG; y César Barros Soffia, gerente general de Empresas Socovesa.
Durante su presentación, Nicolás León destacó que los requisitos de ingreso exigidos por las instituciones financieras para acceder a una vivienda se han incrementado significativamente entre octubre de 2019 y octubre de 2025. Por ejemplo, quienes aspiren a una propiedad evaluada en 4.000 UF deben acreditar hoy ingresos por alrededor de $2,6 millones, cifra que en 2019 era aproximadamente de $1,4 millones. Esta alza obedece al aumento de la UF —producto de la inflación—, al encarecimiento de las viviendas nuevas y al ajuste de las tasas hipotecarias a partir de 2021.
José Miguel Simian agregó que el cambio más determinante ha sido la evolución de las condiciones financieras: mientras hace unos años era posible acceder a créditos con tasas de 2,5 %–3 %, hoy las tasas se sitúan en torno al 4,2 %–4,3 % (sin considerar eventuales subsidios de tasa), lo que afecta la capacidad de financiamiento. A ello se suma que los precios de las viviendas nuevas han seguido en alza, reduciendo las opciones de compra para hogares de ingresos medios y bajos.
El seminario también puso en relieve el rol creciente del comprador inversionista: según expuso Simian, actualmente en torno al 44 % de las ventas inmobiliarias se destinan a personas que adquieren propiedades para arriendo. Este fenómeno está marcado por una demanda restringida de quienes buscan su primera vivienda.
Las unidades compradas por inversionistas provienen principalmente de deciles de mayor ingreso —deciles 9 y 10—, y se dirigen a hogares que, ante las barreras de crédito, optan por el arriendo. Si bien el negocio de la renta enfrenta desafíos —como el hecho de que en algunas zonas los ingresos por arriendo no cubren el dividendo—, el atractivo se mantiene cuando existen descuentos relevantes o subsidios de tasa. Durante el foro, César Barros también aportó una mirada sobre el momento que vive la industria, señalando que el mercado inmobiliario se encuentra en una fase de "recuperación": con demanda todavía acotada, baja entrada de nuevos proyectos, acceso restringido al financiamiento y salarios que continúan estancados. Según explicó, esta etapa antecede a un periodo de "expansión", lo que permite proyectar un escenario más favorable en la medida que se normalicen estas variables.
Desde la visión del sector, inversionistas particulares cumplen un rol relevante en la oferta habitacional privada, contribuyendo a que quienes no pueden comprar encuentren en el arriendo una opción viable. Sin embargo, la sostenibilidad de este mercado dependerá del comportamiento de las tasas de interés y de la demanda por viviendas en arriendo
Finalmente, los participantes del foro coincidieron en que las dinámicas actuales —altos requisitos de ingreso, aumento del costo de las viviendas y creciente presencia del inversionista— evidencian una transformación estructural del mercado inmobiliario chileno, con efectos en la accesibilidad, la distribución de la propiedad y la naturaleza de la demanda.
Con esta instancia, el Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School busca aportar datos, análisis y reflexión sobre el contexto habitacional, con el fin de contribuir al debate público y apoyar el diseño de políticas que promuevan un acceso más equitativo a la vivienda en Chile.
